La cedolare secca, introdotta dall’art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, rappresenta un regime di tassazione del reddito fondiario, derivante dalla locazione di immobili abitativi, facoltativo e alternativo rispetto a quello ordinario.
In particolare, l’opzione per la cedolare secca comporta l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF (e delle relative addizionali regionale e comunale) dovuta sul reddito fondiario derivante dalla locazione, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione e sulle relative proroghe e risoluzioni. L’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari al:
– 21% per le locazioni a canone libero (art. 2 co. 1 della L. 431/98)
– 10% per le locazioni a canone concordato, nei Comuni con carenze di disponibilità abitative e comuni confinanti con gli stessi, nei capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. Si ricorda che l’aliquota ordinaria prevista dal legislatore è pari al 15% e che la stessa risulta temporaneamente ridotta al 10% fino al 2019.
L’aliquota della cedolare secca si applica ad una base imponibile costituita dall’intero importo del canone annuo di locazione pattuito in contratto. Da tale base imponibile non è ammessa alcuna deduzione, né forfetaria, né analitica, in ragione delle spese sostenute dal locatore.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Il locatore, a pena di inefficacia dell’opzione stessa, è tenuto a comunicare preventivamente all’inquilino (mediante lettera raccomandata oppure attraverso una clausola espressa del contratto in cui il locatore dichiari l’opzione):
– la scelta per la cedolare secca
– la contestuale rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, alla facoltà di aggiornare il canone di locazione anche in base all’indice ISTAT.
Chi può optare? I locatori persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che locano l’immobile al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Per quali immobili si può optare? Le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che (1) il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, (2) nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e (3) sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. La cedolare non può trovare applicazione, quindi, in presenza di immobili appartenenti alla categoria catastale A, ad esempio A/2 – abitazione civile, locati ad uso ufficio. Così come risulta esclusa la locazione di un ufficio – A/10 locato ad uso abitativo.
L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
Verso quali inquilini si può optare? Secondo l’Agenzia delle Entrate il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti (uso foresteria). Tale indirizzo non è condiviso dalla giurisprudenza di merito secondo cui la norma sulla cedolare secca non esclude che l’imposta sostitutiva possa trovare applicazione ove il conduttore sia soggetto diverso da persona fisica.
Per quanto riguarda gli immobili di categoria C/1, possono accedere alla cedolare secca anche i contratti di locazione con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale.
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