L’opzione per la cedolare secca è possibile solo per il locatore che sia:
1. persona fisica
2. che stipuli la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni (circ. Agenzia delle Entrate 1.6.2011 n. 26).
Considerato, poi, che la norma che disciplina la cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011) delinea questo regime come alternativo all’IRPEF e relative addizionali, per l’accesso al regime opzionale è necessario che il locatore sia soggetto passivo IRPEF.
Con riferimento al requisito di cui al punto 2), il locatore, anche nel caso sia un soggetto passivo IRPEF, non può comunque applicare la cedolare secca se opera nell’esercizio di un’impresa, concedendo in locazione immobili abitativi ad essa relativi:
- sia ove si tratti di un’impresa esercitata in forma collettiva (es. snc, sas) – ed in tale caso l’esclusione potrebbe già essere affermata per carenza del requisito relativo alla natura di persona fisica del locatore;
- sia ove si tratti di un’impresa individuale.
L’esclusione opera, a maggior ragione, per i soggetti passivi IRES che effettuano la locazione di immobili ad uso abitativo in forma imprenditoriale: in questo caso, infatti, sono assenti tutti i requisiti soggettivi.
L’individuazione della natura imprenditoriale della locazione può risultare tutt’altro che semplice, atteso che deve tenere conto:
- delle norme del codice civile in materia di impresa;
- ma anche della presenza di servizi accessori;
- nonché della normativa regionale, in materia di locazione turistica e di attività alberghiera e paralberghiera.
I REQUISITI DEL CONDUTTORE
Nella circ. Agenzia delle Entrate 26/2011 è previsto che “tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti“.
In questo modo, l’Agenzia delle Entrate va oltre l’interpretazione letterale dell’art. 3 co. 6 del DLgs. 23/2011, escludendo l’applicabilità della cedolare anche ove sia il conduttore ad avere la natura di imprenditore o lavoratore autonomo, e ciò anche nel caso in cui l’abitazione sia comunque destinata da quest’ultimo ad abitazione di suoi dipendenti o collaboratori (c.d. immobili ad uso foresteria).
La tesi dell’Agenzia delle Entrate, però, non è condivisa dalla giurisprudenza di merito che si è pronunciata in senso opposto in diverse occasioni (vedi ad esempio C.T. Reg. Milano 27.2.2017 n. 754/19/17), affermando che la norma sulla cedolare secca non prevede che l’inquilino debba essere necessariamente un soggetto persona fisica.
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