Il decreto del Ministero dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969 stabilisce, all’art. 6, che sono da ritenersi “di lusso” “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)“: tale qualificazione comporta l’esclusione dell’immobile dalla c.d. “agevolazione prima casa” da cui deriva l’applicazione della tassa di registro in misura ridotta.
La Corte di Cassazione, con la sentenza sopra indicata, dopo aver ribadito che l’elenco dei locali da escludere dal calcolo della superficie dell’immobile elencati nel predetto articolo 6 è da ritenersi tassativo, ha stabilito che: “In tema di imposta di registro, per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della prima casa, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui al Dm Lavori Pubblici 2 agosto 1969, articolo 6, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’abitabilità dell’immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello della utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di un’abitazione assumendo rilievo – in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare – la marcata potenzialità abitativa dello stesso”.
La superficie utile complessiva, secondo i giudici di legittimità, è da calcolare prendendo a riferimento l’utilizzabilità della superficie, a prescinde dall’abitabilità ai sensi del regolamento edilizio, con la conseguenza che deve tenersi conto anche di locali quali seminterrato e sottotetto.
Si precisa che il D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 10, comma 1, lett. a), ha sancito il superamento del criterio di individuazione dell’immobile di lusso sulla base dei suddetti parametri di cui al D.M. 2 agosto 1969. In forza della nuova disciplina – che trova applicazione in riferimento ai trasferimenti realizzati successivamente al 1° gennaio 2014 – l’esclusione dalla agevolazione dipende dalla circostanza che la casa di abitazione oggetto di trasferimento sia iscritta in categoria catastale A1, A8 ovvero A9 (rispettivamente: abitazioni di tipo signorile; abitazioni in ville; castelli e palazzi con pregi artistici o storici).
Il predetto “criterio catastale” è stato adottato anche in ambito IVA dal D.Lgs. n. 175 del 2014, art. 33, ai fini dell’applicazione di un’aliquota ridotta in caso di acquisto di prima casa.
