La locazione breve rappresenta sempre più una soluzione di tendenza del mercato immobiliare. Tanto che per qualcuno è diventata un’attività semi-professionale. Per altri, invece, è una soluzione per alleggerire il carico di imposte e spese legate alla casa, anche in vista della successiva vendita.
La domanda che però ci si deve porre è: ma gli affitti brevi sono realmente un’opportunità di guadagno?
Dare una risposta non è semplice. Vero è che si neutralizza il rischio di morosità dell’inquilino, ma i calcoli di convenienza devono ponderare con attenzione i periodi in cui l’immobile rimane sfitto (si consideri che, in media, il tipico host italiano riesce ad affittare la stanza o la casa pochi giorni all’anno).
In generale, le occasioni più interessanti riguardano certamente le zone turistiche, le città d’arte e i grandi centri.
Di seguito proviamo a dare alcune indicazioni utili per stimare il rendimento di una locazione breve:
– il canone di locazione annuo, oltre che dal canone per singola notte, dipenderà dal tasso di occupazione stimato della casa considerando anche eventuali variazioni durante l’anno legate ad eventi, fiere, ecc.;
– l’IMU e la TASI saranno totalmente a carico del proprietario, in quanto la quota dell’inquilino della TASI (compresa tra il 10% e il 30% dell’ammontare dovuto) non si applica nel caso di “detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare” (nel caso di affitti brevi la TASI, dunque, è dovuta soltanto dal proprietario dell’immobile);
– la considerazione della TASI vale anche per la tassa rifiuti, che è totalmente a carico del proprietario;
– occorre tenere conto del carico fiscale: il locatore che agisce fuori dall’esercizio di impresa e affitta a persone fisiche può optare per la cedolare secca al 21%. L’alternativa è la tassazione ordinaria che prevede l’applicazione dell’IRPEF a scaglioni con le relative addizionali comunali e regionali, con eventuale imposta di bollo e di registro nel caso si registri il contratto;
– il costo della gestione dell’annuncio attraverso gli eventuali portali online può andare dal 5% al 20% del canone;
– nel caso in cui non si riesca ad occuparsi personalmente dell’accoglienza degli ospiti, così come della loro uscita dall’immobile, occorre affrontare i costi di check-in e check-out offerti da un gestore. La tariffa richiesta potrebbe aggirarsi intorno al 10%-12% dell’incasso ma di solito può comprendere altri servizi (ad esempio la gestione degli annunci online o la pulizia dell’appartamento);
– ogni volta che un ospite lascia l’appartamento bisogna provvedere alla pulizia dello stesso e al cambio delle lenzuola. Si può provvedere in autonomia, affidandosi a personale esterno oppure ricomprendere questi servizi nell’ambito di una complessiva gestione dell’immobile (la spesa a forfait può essere addebitata all’ospite);
– generalmente le utenze e i consumi rimangono a carico del proprietario;
– le spese condominiali ordinarie, a carico del proprietario, rappresentano un elemento importante da tenere in considerazione nella determinazione dell’importo del canone richiesto;
– nel caso in cui si voglia delegare totalmente la gestione degli annunci, del check-in e check-out degli ospiti, della pulizia dell’immobile e delle lenzuola, la spesa del pacchetto potrà pesare dal 10% per quello base fino al 25-30% per quello completo.
CONTATTA LO STAFF DI IMAGEST PER RICHIEDERE IL CALCOLO DI CONVENIENZA DELL’AFFITTO BREVE DEL TUO IMMOBILE!
Tel: 011 19.90.35.66
