Il contratto di locazione di natura transitoria è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzabile per esigenze temporanee non turistiche. Con questo contratto il locatore mette a disposizione del conduttore il godimento di un immobile per un periodo di tempo limitato e per una specifica esigenza transitoria di una delle parti (con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato ed alla formazione professionale; N.B.: sono esclusi i motivi di studio universitario, per i quali è individuata disciplina contrattuale ad hoc).
I contratti di locazione di natura transitoria – disciplinati dall’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché, allo stato dal D.M. 16 gennaio 2017 – hanno durata non superiore a diciotto mesi (in caso di contratto superiore a 30 gg., il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore ed all’eventuale amministratore del condominio).
Il contratto di locazione ad uso transitorio “ordinario” deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (Allegato B del D.M. 16 gennaio 2017). Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto si segnala, in particolare, la necessità di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, la quale deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede): in caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto viene considerato un contratto di locazione ad uso abitativo ordinario di durata 4+4 anni, con decorrenza dalla data in cui è stato sottoscritto l’accordo tra le parti.
In via generale, nei contratti di locazione di natura transitoria il canone è oggetto di libera pattuizione, ad eccezione degli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, in cui i canoni sono definiti in base ad accordi territoriali delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, maggiormente rappresentative a livello locale, all’interno dei valori minimi/massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee.
In genere la cessazione del contratto si verifica automaticamente, senza necessità di disdetta, al termine del periodo prestabilito. Se dopo la scadenza il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria con durata di 4 anni + 4 anni, salvo che il locatore abbia confermato il permanere delle ragioni della transitorietà prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore.
Passiamo alle agevolazioni fiscali:
A) Aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca (l’A.E., nella circ.8/E/2017, ha precisato che l’aliquota del 10% si può applicare anche ai contratti transitori, a condizione che abbiano ad oggetto abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitativa o in quelli ad alta tensione abitativa).
B) Riduzione del 25% dell’aliquota deliberata ai fini IMU e TASI (indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile).
La riduzione del 30% della base imponibile per le imposte dirette e per l’imposta di registro non è, invece, applicabile.
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