Per le locazioni ad uso abitativo, oltre al contratto a canone libero – disciplinato dalle norme codicistiche ed avente durata contrattuale di 4 anni più proroga automatica di altri 4 – è possibile stipulare contratti a c.d. “canone concordato”, caratterizzati da un canone predefinito ma che, al tempo stesso, attribuiscono al locatore alcune specifiche agevolazioni fiscali.
La stipula di contratti a canone concordato può avvenire solo in presenza di determinate condizioni, disciplinate, a livello nazionale, dapprima dal DM 30 dicembre 2002, ed ora dal DM 16 gennaio 2017, il quale ha ridefinito alcune caratteristiche di tale tipologia contrattuale ed ha aggiornato la modulistica da utilizzare per la stipula dei contratti stessi.
Vediamo le principali novità normative.
A) Le parti contrattuali ora possono farsi assistere, nella definizione del canone effettivo, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, mentre in precedenza l’assistenza da parte delle associazioni era un obbligo (sebbene tale disposizione fosse stata di fatto disattesa dalla giurisprudenza). Un contratto “validato”, però, impedisce qualunque contestazione sulla congruità del canone e sulla diritto alla fruizione delle eventuali agevolazioni fiscali richieste, pertanto le parti, anche in assenza di “assistenza” al momento della stipula, possono, in un momento successivo, far attestare la corrispondenza del contenuto economico e normativo all’accordo stesso.
B) I contratti c.d. “3 + 2” destinati a soddisfare le ordinarie esigenze abitative (ex 2 comma 3 della L. 431/98) possono ora avere ad oggetto abitazioni site in tutti i Comuni d’Italia e non più solamente in quelli ad “alta tensione abitativa” di cui all’art. 1 del DL 30 dicembre 1988 n. 551.
In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori da utilizzare sono stati disciplinati dal DM 14 luglio 2004 il quale ha previsto che:
– se i Comuni non hanno convocato le organizzazioni delle proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero non sono stati definiti gli accordi territoriali, trovano applicazione le fasce di oscillazione dei canoni risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti,
– se i Comuni non hanno mai definito gli accordi, si applicano gli accordi vigenti nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.
C) É stata altresì aggiornata la modulistica: i contratti a canone concordato devono ora essere redatti sulla base del contratto tipo allegato sub A al DM 16 gennaio 2017 e gli adeguamenti del canone, salva l’opzione per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.
Passiamo alle agevolazioni fiscali.
A) Riduzione del 30% della base imponibile per le imposte dirette e per l’imposta di registro (esclusivamente per contratti “per ordinarie esigenze abitative” aventi ad oggetto immobili nei Comuni ad alta tensione abitativa e comuni).
B) Aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca (anch’essa esclusivamente per i contratti “per ordinarie esigenze abitative” aventi ad oggetto immobili nei Comuni ad alta tensione abitativa e comuni limitrofi).
C) Riduzione del 25% dell’aliquota deliberata ai fini IMU e TASI (per tutti i contratti per ordinarie esigenze abitative, indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile).
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