Molto spesso si fa confusione tra il concetto di abitazione principale e quello di prima casa. In realtà questi termini, seppur simili, fanno riferimento ad ambiti del tutto diversi. Infatti, il concettodi “abitazione principale” riguarda l’ambito IMU, mentre il riferimento alla “prima casa” rileva nel diverso ambito dell’imposta di registro e dell’IVA in caso di compravendita immobiliare di un immobile non di lusso.
Vediamo nel dettaglio le differenze.
ABITAZIONE PRINCIPALE
L’art. 13 co. 2 del DL 201/2011 definisce abitazione principale ai fini IMU come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente“.
Pertanto, per qualificare un immobile come abitazione principale ai fini IMU, è necessario che il suo possessore ed il suo nucleo familiare, allo stesso tempo:
- vi dimorino abitualmente;
- vi abbiano la propria residenza anagrafica.
La rilevanza del concetto di “abitazione principale” sta nel fatto che, a decorrere dal 2014, l’IMU non è più dovuta per le abitazioni principali e le relative pertinenze, ad eccezione delle unità immobiliari e le relative pertinenze censite nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Dal 1° gennaio 2016 tale disciplina vale anche ai fini TASI.
PRIMA CASA
La definizione di “prima casa” è contenuta nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 26.4.86 n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro). In ambito IVA, la norma di riferimento è il n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 642/72, che rinvia alla suddetta nota II-bis.
In forza delle suddette disposizioni perché un immobile possa essere considerato “prima casa” è necessario che:
- l’abitazione oggetto di trasferimento abbia una destinazione abitativa e “non di lusso”;
- l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza;
- l’acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione, di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile da acquistare;
- l’acquirente non sia titolare, neppure per quote di comproprietà, anche in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Il concetto di ”prima casa” assume rilevanza nell’ottica della possibilità di fruire delle agevolazioni consistenti nell’applicazione in misura ridotta, a seconda dei casi:
- dell’imposta di registro (nella misura del 2% anziché del 9%);
- dell’IVA (nella misura del 4% anziché del 10%)
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